Memiliki rumah sendiri dengan penghasilan setara UMR bukanlah hal yang mustahil. Salah satu pilihan yang dapat dipertimbangkan adalah KPR subsidi, khususnya melalui program KPR Sejahtera FLPP yang ditujukan untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR).
Bagi pekerja dengan penghasilan UMR, rumah subsidi menjadi salah satu alternatif karena menawarkan bunga tetap dan uang muka yang relatif ringan. BP Tapera saat ini mencantumkan bunga FLPP sebesar 5% tetap selama masa kredit, tenor maksimal 20 tahun, serta uang muka mulai 1%.
Namun, memiliki penghasilan UMR tidak otomatis membuat seseorang langsung mendapatkan KPR subsidi. Ada sejumlah persyaratan yang harus dipenuhi, mulai dari batas penghasilan, status kepemilikan rumah, dokumen pekerjaan, hingga penilaian kredit oleh bank.
Lalu, bagaimana cara mengajukan KPR subsidi untuk pekerja dengan penghasilan UMR?
Apakah Gaji UMR Bisa Mengajukan KPR Subsidi?
Bisa.
Pekerja dengan penghasilan UMR pada dasarnya dapat mengajukan KPR subsidi selama memenuhi seluruh persyaratan program.
Bahkan, penghasilan UMR umumnya masih berada cukup jauh di bawah batas maksimal penghasilan MBR di banyak wilayah.
Sebagai contoh, untuk Zona 1 yang mencakup Jawa selain Jabodetabek, Sumatera, NTT, dan NTB, batas penghasilan maksimal yang tercantum BP Tapera adalah:
- belum menikah: Rp8,5 juta per bulan;
- sudah menikah: Rp10 juta per bulan;
- satu orang peserta Tapera: Rp10 juta per bulan.
Jadi, pekerja dengan penghasilan sekitar Rp3 juta, Rp4 juta, Rp5 juta, Rp6 juta, atau Rp7 juta masih dapat berada di bawah batas penghasilan tersebut.
Namun, batas penghasilan hanyalah salah satu syarat.
Apa yang Dimaksud Penghasilan UMR?
Istilah UMR masih banyak digunakan masyarakat untuk menyebut upah minimum daerah.
Dalam praktiknya, pekerja mungkin menerima penghasilan berdasarkan UMP atau UMK sesuai wilayah dan ketentuan ketenagakerjaan yang berlaku.
Untuk keperluan pengajuan KPR, yang penting bukan sekadar apakah gaji disebut UMR, tetapi berapa penghasilan yang dapat dibuktikan dan apakah penghasilan tersebut masih memenuhi batas MBR.
Contohnya:
Seorang pekerja menerima gaji Rp4,5 juta per bulan.
Jika rumah yang dibeli berada di Zona 1 dan pemohon belum menikah, penghasilan tersebut masih berada di bawah batas maksimal Rp8,5 juta.
Dengan demikian, dari sisi batas penghasilan, pemohon masih dapat memenuhi salah satu persyaratan KPR FLPP.
Syarat KPR Subsidi untuk Pekerja UMR
Sebelum mengajukan KPR, pastikan beberapa persyaratan dasar telah terpenuhi.
BP Tapera mencantumkan persyaratan KPR FLPP antara lain:
- Warga Negara Indonesia.
- Belum pernah menerima subsidi atau bantuan pembiayaan perumahan dari pemerintah.
- Berstatus belum menikah atau pasangan suami istri.
- Tidak memiliki rumah.
- Mempunyai penghasilan tetap atau tidak tetap yang tidak melebihi batas MBR.
- Memenuhi ketentuan kredit dari bank penyalur.
- Menyiapkan dokumen yang diperlukan.
Untuk produk KPR BTN Sejahtera FLPP, BTN juga mencantumkan usia minimal 21 tahun atau sudah menikah dan usia maksimal 65 tahun pada saat kredit jatuh tempo.
Apakah Karyawan dengan Gaji UMR Bisa Menggunakan KPR BTN?
Bisa, selama memenuhi persyaratan KPR FLPP dan persyaratan bank.
BTN merupakan salah satu bank penyalur KPR subsidi. Produk KPR BTN Sejahtera FLPP menawarkan bunga tetap 5%, jangka waktu hingga 20 tahun, dan uang muka mulai 1%.
Namun, jangan menganggap bahwa semua pekerja bergaji UMR otomatis disetujui BTN.
Bank tetap melakukan:
- pemeriksaan SLIK;
- verifikasi data;
- pemeriksaan dokumen;
- analisis penghasilan;
- analisis kemampuan membayar;
- serta proses persetujuan kredit.
Berapa Gaji Minimal untuk KPR Subsidi?
Sebenarnya tidak ada satu angka gaji minimal KPR subsidi yang berlaku secara nasional.
Pemerintah menetapkan batas maksimal penghasilan MBR, bukan satu angka gaji minimum yang wajib dimiliki semua calon pembeli.
Jadi, pekerja dengan penghasilan Rp3 juta per bulan tidak otomatis dilarang mengajukan KPR subsidi hanya karena gajinya di bawah Rp5 juta.
Yang perlu diperhatikan adalah apakah penghasilan tersebut cukup untuk memenuhi analisis kemampuan kredit bank.
Contoh
Seorang pekerja:
Gaji: Rp3,5 juta
Status: belum menikah
Lokasi: Jawa non-Jabodetabek
Dari sisi batas penghasilan, Rp3,5 juta masih berada di bawah batas Rp8,5 juta.
Tetapi bank tetap akan mempertimbangkan apakah cicilan rumah sesuai dengan kemampuan finansial pemohon.
Gaji UMR Rp4 Juta Bisa KPR Subsidi?
Bisa saja.
Misalnya seorang pekerja memperoleh penghasilan Rp4 juta per bulan dan ingin membeli rumah subsidi di Jawa non-Jabodetabek.
Dari sisi batas penghasilan MBR, Rp4 juta masih berada di bawah batas Rp8,5 juta untuk pemohon yang belum menikah.
Tetapi sebelum mengajukan, calon pembeli harus menghitung:
- cicilan rumah;
- cicilan kendaraan;
- pinjaman lain;
- biaya makan;
- transportasi;
- listrik;
- air;
- kebutuhan keluarga;
- dan dana darurat.
Jangan sampai cicilan rumah terlalu besar dibandingkan kemampuan keuangan.
Gaji UMR Rp5 Juta Bisa KPR Subsidi?
Bisa.
Gaji Rp5 juta masih berada di bawah batas penghasilan Zona 1 untuk pemohon belum menikah maupun sudah menikah.
Namun, kembali perlu ditekankan bahwa memenuhi batas penghasilan bukan berarti otomatis mendapatkan persetujuan KPR.
Bank akan menilai kondisi keuangan secara keseluruhan.
Dokumen yang Harus Disiapkan Pekerja UMR
Pekerja dengan penghasilan tetap sebaiknya menyiapkan dokumen sejak awal.
Dokumen KPR FLPP yang dicantumkan BP Tapera antara lain:
- KTP elektronik atau resi KTP;
- Kartu Keluarga;
- akta nikah/perkawinan jika sudah menikah;
- NPWP;
- SPT Tahunan PPh orang pribadi;
- surat pernyataan pemohon;
- slip gaji yang disahkan pejabat berwenang;
- surat pemesanan rumah dari developer.
Untuk pengajuan KPR BTN, dokumen yang tercantum antara lain:
- KTP pemohon dan pasangan;
- KK;
- NPWP;
- buku/akta nikah atau dokumen perceraian;
- slip gaji tiga bulan terakhir;
- surat keterangan bekerja;
- rekening koran/tabungan tiga bulan terakhir.
BTN juga menyediakan daftar kelengkapan dokumen yang membedakan persyaratan pekerja fixed income dan non-fixed income.
Kalau Gaji UMR Tidak Tetap, Apakah Bisa?
Bisa dipertimbangkan.
KPR FLPP tidak hanya diperuntukkan bagi pekerja dengan penghasilan tetap. BP Tapera menyebut pemohon dapat mempunyai penghasilan tetap maupun tidak tetap selama memenuhi batas penghasilan MBR dan persyaratan lainnya.
Namun, pekerja dengan penghasilan tidak tetap perlu menyiapkan bukti penghasilan sesuai ketentuan.
Misalnya:
- surat pernyataan penghasilan;
- rekening tabungan;
- catatan usaha;
- dokumen usaha;
- atau dokumen lain yang diminta bank.
Untuk pemohon non-fixed income, BTN mencantumkan surat pernyataan penghasilan yang diketahui kepala desa/lurah serta sejumlah dokumen usaha atau catatan keuangan sebagai bagian dari kelengkapan dokumen.
Cara Mengajukan KPR Subsidi untuk Pekerja UMR
Berikut langkah yang dapat dilakukan.
1. Cek Apakah Penghasilan Masih Memenuhi Batas MBR
Langkah pertama adalah menentukan lokasi rumah yang akan dibeli.
Batas penghasilan berbeda berdasarkan zona.
| Zona | Wilayah | Belum Menikah | Menikah |
|---|---|---|---|
| Zona 1 | Jawa non-Jabodetabek, Sumatera, NTT, NTB | Rp8,5 juta | Rp10 juta |
| Zona 2 | Kalimantan, Sulawesi, Babel, Kepri, Maluku, Malut, Bali | Rp9 juta | Rp11 juta |
| Zona 3 | Papua dan provinsi Papua terkait | Rp10,5 juta | Rp12 juta |
| Zona 4 | Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi | Rp12 juta | Rp14 juta |
Angka tersebut merupakan batas penghasilan maksimal per bulan yang dicantumkan BP Tapera untuk KPR FLPP.
2. Pastikan Belum Memiliki Rumah
Salah satu syarat utama KPR FLPP adalah pemohon tidak memiliki rumah.
Untuk pasangan yang sudah menikah, BTN juga mencantumkan persyaratan bahwa pemohon dan pasangan tidak memiliki rumah.
Karena itu, calon pembeli perlu memastikan status kepemilikan rumah sebelum mengajukan.
3. Pastikan Belum Pernah Mendapat Subsidi Perumahan
KPR subsidi diperuntukkan bagi masyarakat yang memenuhi ketentuan penerima bantuan.
Jika sebelumnya sudah pernah menerima subsidi atau bantuan pembiayaan perumahan dari pemerintah, calon pemohon dapat tidak memenuhi persyaratan FLPP.
4. Siapkan Dokumen Pekerjaan
Bagi pekerja UMR dengan penghasilan tetap, siapkan:
- slip gaji;
- surat keterangan kerja;
- rekening koran;
- KTP;
- KK;
- NPWP;
- SPT;
- dan dokumen lainnya.
Pastikan data pada dokumen konsisten.
5. Cari Rumah Subsidi
Setelah persyaratan dasar terpenuhi, cari rumah subsidi yang sesuai dengan kemampuan.
Jangan hanya melihat harga rumah.
Perhatikan juga:
- jarak ke tempat kerja;
- akses jalan;
- transportasi;
- fasilitas umum;
- sekolah;
- pasar;
- kondisi lingkungan;
- kualitas bangunan;
- dan reputasi developer.
6. Daftar Melalui Tapera Mobile
BP Tapera saat ini menyediakan proses pengajuan KPR FLPP melalui Tapera Mobile.
Tahapannya meliputi pendaftaran, pencarian rumah, pemilihan bank penyalur, dan pengajuan KPR.
7. Pilih Rumah dan Bank Penyalur
Setelah menemukan rumah, pilih rumah yang tersedia dan bank penyalur.
Jika ingin menggunakan BTN, pastikan unit rumah tersebut dapat diproses melalui BTN.
8. Lakukan Pemeriksaan Subsidi
Data pemohon akan diperiksa untuk memastikan apakah memenuhi persyaratan penerima subsidi.
Pastikan data yang dimasukkan benar.
Jangan menggunakan data penghasilan palsu hanya agar terlihat memenuhi syarat.
9. Bank Melakukan Analisis Kredit
Setelah pengajuan masuk ke bank, bank melakukan verifikasi.
Untuk KPR BTN Sejahtera FLPP, BTN mencantumkan proses berupa SLIK, verifikasi data, dan analisis.
Pada tahap ini, riwayat kredit sangat penting.
10. Akad Kredit
Jika pengajuan disetujui dan seluruh persyaratan telah dipenuhi, tahap berikutnya adalah akad kredit.
Setelah akad dan proses pencairan selesai, rumah dapat ditempati sesuai ketentuan program.
Contoh Simulasi Pekerja UMR
Misalnya:
Penghasilan: Rp4.000.000
Status: belum menikah
Lokasi: Sukoharjo, Jawa Tengah
Pekerjaan: karyawan swasta
Status rumah: belum memiliki rumah
Riwayat subsidi: belum pernah
Sukoharjo berada di Jawa non-Jabodetabek sehingga masuk Zona 1.
Batas maksimal penghasilan pemohon belum menikah adalah Rp8,5 juta.
Dengan penghasilan Rp4 juta, calon pemohon masih berada di bawah batas tersebut.
Namun, selanjutnya bank tetap akan melakukan pemeriksaan dan analisis kredit.
Artinya:
Memenuhi batas gaji ≠ otomatis disetujui KPR.
Bagaimana Jika Mempunyai Cicilan Motor?
Memiliki cicilan kendaraan tidak otomatis berarti pengajuan KPR ditolak.
Namun, cicilan tersebut akan memengaruhi kemampuan pembayaran.
Misalnya:
Penghasilan Rp4 juta
Cicilan motor Rp800 ribu
Cicilan lain Rp300 ribu
Berarti sudah ada Rp1,1 juta kewajiban cicilan sebelum memasukkan cicilan rumah.
Karena itu, calon pembeli sebaiknya menghitung seluruh kewajiban sebelum mengajukan.
Jika beban cicilan terlalu tinggi, bank dapat menilai kemampuan pembayaran tidak mencukupi.
Bagaimana Jika Pernah Menunggak Pinjaman?
Ini juga perlu diperhatikan.
Bank melakukan pemeriksaan SLIK dalam proses analisis kredit. BTN secara resmi menyebut SLIK sebagai bagian dari proses pemrosesan KPR BTN Sejahtera FLPP.
Jika mempunyai riwayat kredit bermasalah, sebaiknya selesaikan terlebih dahulu kewajiban tersebut dan pastikan status kredit sudah diperbarui sesuai kondisi sebenarnya.
Jangan menganggap gaji UMR saja cukup untuk mendapatkan KPR.
Riwayat pembayaran juga sangat penting.
Tips Agar KPR Subsidi dengan Gaji UMR Lebih Mudah Disetujui
1. Jangan Menambah Utang Menjelang Pengajuan
Jika sedang mempersiapkan KPR, hindari mengambil cicilan baru yang tidak diperlukan.
2. Bayar Cicilan Tepat Waktu
Riwayat kredit menjadi salah satu bagian penting dalam analisis bank.
3. Pastikan Slip Gaji Konsisten
Slip gaji dan rekening penerimaan gaji sebaiknya menunjukkan kondisi penghasilan yang wajar dan dapat diverifikasi.
4. Siapkan Dana Awal
Walaupun FLPP memiliki uang muka mulai 1%, tetap siapkan dana untuk kebutuhan transaksi dan biaya lain yang mungkin timbul sesuai ketentuan bank dan transaksi.
5. Jangan Memaksakan Rumah di Lokasi Mahal
Pilih rumah berdasarkan kemampuan keuangan, bukan hanya karena lokasi terlihat menarik.
6. Pilih Rumah Dekat Tempat Kerja Jika Memungkinkan
Bagi pekerja UMR, biaya transportasi dapat menjadi beban yang cukup besar.
Rumah sedikit lebih jauh tetapi biaya transportasi rendah belum tentu lebih murah daripada rumah dengan lokasi strategis.
Kelebihan KPR Subsidi untuk Pekerja UMR
Ada beberapa alasan mengapa KPR subsidi menarik bagi pekerja dengan penghasilan UMR.
Bunga Tetap
FLPP menggunakan bunga tetap 5% selama masa kredit.
Tenor Panjang
Jangka waktu KPR dapat mencapai 20 tahun.
Uang Muka Ringan
BP Tapera mencantumkan uang muka mulai 1%.
Tidak Perlu Membeli Rumah Secara Tunai
Pemohon dapat memiliki rumah dengan pembayaran secara cicilan sesuai akad kredit.
Kekurangan yang Perlu Dipertimbangkan
Rumah subsidi juga memiliki beberapa keterbatasan.
Misalnya:
- lokasi sering berada di pinggiran kota;
- ukuran rumah relatif terbatas;
- fasilitas kawasan belum tentu lengkap;
- akses transportasi dapat berbeda-beda;
- pilihan desain lebih terbatas;
- dan ada ketentuan khusus terkait rumah subsidi.
Karena itu, calon pembeli harus melakukan survei lokasi secara langsung sebelum memilih rumah.
Checklist Pengajuan KPR Subsidi untuk Pekerja UMR
Sebelum mengajukan, gunakan checklist berikut:
- Penghasilan masih di bawah batas MBR
- WNI
- Belum memiliki rumah
- Belum pernah menerima subsidi perumahan
- KTP dan KK sudah sesuai
- NPWP tersedia
- SPT tersedia jika diwajibkan
- Slip gaji tersedia
- Surat keterangan kerja tersedia
- Rekening tabungan aktif
- Tidak mempunyai masalah kredit yang belum diselesaikan
- Sudah menentukan rumah
- Sudah mengecek lokasi rumah
- Sudah menghitung kemampuan cicilan
- Siap mengikuti proses verifikasi bank
Kesimpulan
Pekerja dengan penghasilan UMR bisa mengajukan KPR subsidi, selama memenuhi persyaratan program FLPP dan lolos analisis bank.
Tidak ada satu angka gaji minimal yang berlaku untuk seluruh Indonesia. Yang ditetapkan pemerintah adalah batas maksimal penghasilan MBR berdasarkan zona wilayah dan status perkawinan.
Untuk Zona 1 seperti Jawa non-Jabodetabek, batas maksimal penghasilan saat ini adalah Rp8,5 juta untuk pemohon belum menikah dan Rp10 juta untuk pemohon sudah menikah.
Jadi, pekerja dengan gaji UMR tidak perlu merasa bahwa memiliki rumah adalah sesuatu yang mustahil.
Yang perlu dilakukan adalah memastikan persyaratan terpenuhi, menyiapkan dokumen penghasilan, menjaga riwayat kredit, memilih rumah yang sesuai kemampuan, kemudian mengikuti proses pengajuan melalui Tapera Mobile dan bank penyalur.
Yang paling penting, jangan hanya menghitung apakah gaji cukup untuk mendapatkan KPR, tetapi hitung juga apakah cicilan rumah mampu dibayar secara rutin sampai lunas.
FAQ KPR Subsidi untuk Pekerja UMR
Apakah pekerja dengan gaji UMR bisa membeli rumah subsidi?
Bisa. Pekerja dengan penghasilan UMR dapat mengajukan KPR FLPP selama memenuhi persyaratan MBR dan persyaratan bank.
Apakah gaji Rp3 juta bisa KPR subsidi?
Bisa saja. Tidak ada ketentuan nasional yang menetapkan bahwa gaji minimal harus Rp5 juta. Bank tetap akan menilai kemampuan pembayaran dan kondisi kredit pemohon.
Apakah gaji Rp4 juta bisa KPR subsidi?
Bisa, selama memenuhi seluruh persyaratan. Untuk Zona 1, penghasilan Rp4 juta masih berada di bawah batas maksimal MBR.
Apakah gaji Rp5 juta bisa KPR subsidi?
Bisa. Dari sisi batas penghasilan, Rp5 juta masih berada di bawah batas maksimal Zona 1. Persetujuan akhir tetap bergantung pada hasil verifikasi dan analisis bank.
Apakah karyawan swasta bergaji UMR bisa mengajukan KPR BTN?
Bisa selama memenuhi persyaratan KPR BTN Sejahtera FLPP. BTN mensyaratkan antara lain pemohon dan pasangan tidak memiliki rumah, belum pernah menerima subsidi perumahan, serta memenuhi ketentuan penghasilan.
Apa saja dokumen KPR subsidi untuk karyawan bergaji UMR?
Dokumen umumnya meliputi KTP, KK, NPWP, SPT, slip gaji, surat keterangan kerja, rekening koran/tabungan, serta dokumen rumah dari developer.
Apakah KPR subsidi bisa diajukan secara online?
Proses pengajuan KPR FLPP saat ini dapat dilakukan melalui aplikasi Tapera Mobile, termasuk pendaftaran, pencarian rumah, pemilihan bank penyalur, dan pengajuan.
Apakah gaji UMR cukup untuk cicilan rumah subsidi?
Belum tentu. Selain batas penghasilan, calon pembeli harus menghitung cicilan rumah, cicilan lain, biaya hidup, transportasi, dan kebutuhan keluarga.
Apakah punya cicilan motor masih bisa mengajukan KPR subsidi?
Masih bisa mengajukan, tetapi cicilan motor akan menjadi bagian dari kondisi keuangan yang diperhitungkan dalam analisis kemampuan membayar.
Apakah KPR subsidi dengan gaji UMR bisa tenor 20 tahun?
KPR FLPP memiliki tenor maksimal 20 tahun sesuai ketentuan program dan persetujuan kredit.
